■中國建設(shè)報記者盧丹 北京報道
將商務(wù)地產(chǎn)收入占比提升到七成,對于一家年銷售額已經(jīng)跨過200億元門檻的房企而言,意味著成為中國寫字樓開發(fā)的領(lǐng)軍企業(yè)。
這正是金融街控股(000402.SZ)的藍圖。
金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛在接受本報記者采訪時表示,未來金融街的開發(fā)業(yè)務(wù)將以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo),相關(guān)資產(chǎn)、收入、利潤占開發(fā)業(yè)務(wù)的比例要提升至70%。年報顯示,2012年金融街銷售額同比增長近60%,達到205億元,其中商務(wù)地產(chǎn)的貢獻接近50%。
“我們希望專注做自己最擅長的事情?!蓖踔緞傉f??此坪唵蔚倪壿嫳澈螅粌H是金融街十余年開發(fā)大體量寫字樓的經(jīng)驗總結(jié),也是其對持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)市場格局變化的把握———過去單一的住宅開發(fā)正在被更加多元化的市場取代。
但專注做好一件事情,意味著企業(yè)不僅要在業(yè)務(wù)線上克服誘惑做減法,同時要在產(chǎn)品營造與服務(wù)的專業(yè)領(lǐng)域做加法。2013年,金融街在加快全國布局的同時,也將對其商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)品進行升級和創(chuàng)新,并構(gòu)建涵蓋資產(chǎn)管理等服務(wù)內(nèi)容的“四個中心”。這一系列的變革,都將為金融街致力成為“中國寫字樓專家”添上有力注解。
“專注做最擅長的事情”
順勢而為,顯然是金融街戰(zhàn)略調(diào)整背后的理性思考。
“隨著經(jīng)濟復(fù)蘇及需求的不斷增長,寫字樓市場在近年來明顯升溫。”易城中國研究中心副總監(jiān)孫健表示,寫字樓市場在2010年開始企穩(wěn)回暖,需求在2012年表現(xiàn)尤為強勁。
戴德梁行最新發(fā)布的報告顯示,今年第二季度,北京寫字樓市場空置率為6.19%,創(chuàng)下歷史新低;上海甲級寫字樓整體空置率為5.9%,環(huán)比持續(xù)下降達1.6個百分點。
“就全球范圍來看,在中國設(shè)立分支機構(gòu)的費用仍然較低,很多國際公司持續(xù)將其他國家的部門搬到中國來。而中國經(jīng)濟本身也在向好,本土企業(yè)的辦公需求也在持續(xù)增長。”戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲說。
另一方面,針對住宅市場的調(diào)控仍在持續(xù),商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出更大的發(fā)展空間,中國房地產(chǎn)市場進入多元化通道。
中原集團研究中心數(shù)據(jù)顯示,2009年至今,全國商辦用地供應(yīng)持續(xù)上升,2009年15個重點城市商辦用地占商品房用地供應(yīng)的19%,2010年升至21%,2011年升至25%。
市場格局的變化,與金融街的發(fā)展過程遙相呼應(yīng)。金融街十余年開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗積累,讓其在市場變局來臨前就已做好充分的準備。
作為北京的標志性地名,“金融街”幾乎匯聚了所有重要的商業(yè)銀行和金融機構(gòu),在這里,金融街控股在過去十余年中建設(shè)起成片的高端寫字樓。年報顯示,2012年金融街僅商務(wù)地產(chǎn)銷售額便高達94億元———這已經(jīng)是中國寫字樓開發(fā)企業(yè)的一線規(guī)模。
2013年剛剛過半,金融街控股在商務(wù)地產(chǎn)上的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。公告顯示,5、6月份金融街分別與華融公司、招商銀行簽下寫字樓整售協(xié)議,僅是這兩筆交易額就接近70億元。據(jù)透露,下半年在天津和重慶,金融街還將釋放更多的商務(wù)地產(chǎn)銷售利好消息。
但金融街并不滿意這個成績。據(jù)其年初制定的總體發(fā)展戰(zhàn)略,“商務(wù)地產(chǎn)(含商務(wù)綜合體)資產(chǎn)、收入、利潤占開發(fā)業(yè)務(wù)比重提升至70%左右”才是理想目標。
全國化布局也將是金融街未來的戰(zhàn)略重點。目前,除北京之外,金融街控股已在天津、重慶、惠州落子布局,其中在天津和重慶均有代表性的寫字樓產(chǎn)品。而在2013年,金融街還可能新進一到兩個城市,寫字樓同樣是主導(dǎo)產(chǎn)品。
“寫字樓開發(fā)建設(shè)是我們的長項,我們將專注做自己最擅長的事情?!蓖踔緞偼嘎叮磥斫鹑诮謱⒅攸c做商務(wù)綜合體、寫字樓和購物中心,除北京外,商品住宅原則上只做商務(wù)綜合體內(nèi)配建的城市公寓,“我們希望成為商務(wù)地產(chǎn)細分市場的領(lǐng)軍企業(yè)?!?
“寫字樓專家”的自我修煉
在金融街看來,要做商務(wù)地產(chǎn)的“領(lǐng)軍企業(yè)”,僅僅靠開發(fā)規(guī)模還遠遠不夠,還要成為“寫字樓專家”--強化產(chǎn)品開發(fā)和服務(wù)的專業(yè)性、引領(lǐng)商業(yè)模式的創(chuàng)新更為關(guān)鍵。
“客群的變化是近年來寫字樓市場發(fā)展的重要特征?!币晃婚L期研究寫字樓市場的業(yè)內(nèi)人士表示,過去的寫字樓,尤其是城市核心區(qū)的甲級以上寫字樓,買家多為大型公司,但隨著樓市調(diào)控逐漸深入,越來越多的中小投資者將資金從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),目前整個寫字樓市場的民間資本已經(jīng)占到20%~30%。
多家銷售代理行也向本報證實,近年來一二線城市的寫字樓“越來越好賣”,許多一線開發(fā)商紛紛到太原、鄂爾多斯、溫州這樣民間資本比較充裕的地方推銷寫字樓產(chǎn)品。據(jù)易城中國統(tǒng)計,目前一二線城市核心區(qū)的寫字樓租金收益率約為6%~8%,但物業(yè)自身增值的收益率達到20%~40%,“優(yōu)質(zhì)寫字樓成為新的‘剛需’產(chǎn)品”。
“中國經(jīng)濟正在告別‘高增長低通脹’時代,開放紅利、土地紅利正在逐漸消失。無論從長期的經(jīng)濟形勢還是短期的經(jīng)濟現(xiàn)實判斷,與股市、信托、黃金、海外投資等投資渠道的疲軟和風(fēng)險相比,優(yōu)質(zhì)寫字樓都不失為一個更好的資產(chǎn)保險箱?!睂O健說。
金融街顯然早已注意到這一趨勢,并清楚地意識到,中小投資者的比重將逐漸增大。而這不僅意味著寫字樓的客戶將由大客戶轉(zhuǎn)為中小客戶,,更意味著開發(fā)商需要針對中小投資者做出一系列的服務(wù)內(nèi)容調(diào)整,以完善終端用戶在使用過程中所需的各種商務(wù)配套。
鑒于此,2013年初,金融街提出要“繼續(xù)強化四個中心的建設(shè)”,以“完善商務(wù)地產(chǎn)的配套服務(wù)職能”。其中,“四個中心”將包括資產(chǎn)管理中心、商務(wù)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)中心,幾乎覆蓋寫字樓后期運營的全部內(nèi)容。而這一服務(wù)體系的建設(shè),恰恰是金融街過去十余年服務(wù)金融業(yè)高端客戶逐步摸索出來的經(jīng)驗。
王志剛透露,金融街近日將在天津推出金融街(南開)中心,并將首次實踐資產(chǎn)管理服務(wù)體系,此舉無疑又將商務(wù)地產(chǎn)的產(chǎn)品與服務(wù)提上新的高度。
“相比于擁有強大運營組織能力的企業(yè)客戶,未來的中小投資者更需要這樣的服務(wù)。天津商務(wù)地產(chǎn)市場有超過70%的銷售額由金融街提供,在優(yōu)勢如此明顯的成熟市場中,我們更需要自我修煉。未來,四個中心的服務(wù)體系將普遍應(yīng)用于金融街日后的產(chǎn)品中。”王志剛認為,專業(yè)的后臺服務(wù)體系的建設(shè),是商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的“成敗關(guān)鍵”。
創(chuàng)新“商務(wù)綜合體”
“商務(wù)綜合體”的提出,不僅是金融街對商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)品的升級,更將成為其有別于其他企業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)與商業(yè)模式的創(chuàng)新。
何為“商務(wù)綜合體”?
由于寫字樓中存在大量的上班族人流,由此催生出餐飲、購物、健身等一系列需求。商務(wù)綜合體則是以辦公人群為服務(wù)對象,在一個建筑體中同時滿足這些人群的所有需求,實現(xiàn)辦公、餐飲、購物的一站化。
這與商業(yè)綜合體主要從住宅客戶需求出發(fā)去研發(fā)產(chǎn)品的思路截然不同。
“現(xiàn)有的城市綜合體,更多建設(shè)于城市新區(qū),開發(fā)商將住宅、商鋪、購物中心等業(yè)態(tài)融合成一個產(chǎn)品,這與我們專注于城市核心地段的辦公物業(yè)是截然不同的?!蓖踔緞傉f。
不僅如此,金融街也對原有寫字樓產(chǎn)品也進行了改造升級。由于在北京金融街區(qū)域的十余年深耕,金融街控股早已建立起一套針對金融企業(yè)的寫字樓建設(shè)標準。但隨著全國布局鋪開,金融街要面對更加多元的客群類型。
據(jù)了解,未來金融街還將開發(fā)多種寫字樓產(chǎn)品類型,以滿足各行各業(yè)從業(yè)者的辦公需求。對此,金融街研發(fā)了第二代寫字樓產(chǎn)品標準,“更自由的辦公空間組合,滿足不同客戶的需要。”王志剛說。
業(yè)界普遍認為,在商務(wù)地產(chǎn),尤其是金融商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域,金融街將繼續(xù)保持自己的綜合優(yōu)勢。
7月初,金融街控股與北京實興騰飛置業(yè)組成聯(lián)合體拿下位于北京石景山的京西商務(wù)中心(西區(qū))地塊,土地用途為商業(yè)金融用地,總建筑面積達23.73萬平方米。金融街將憑借在金融辦公開發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)驗,將更多的金融機構(gòu)引入京西,改善石景山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市風(fēng)貌。這也是在北京金融街西擴和南拓后,金融街控股再次迎來較大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的契機。
據(jù)其總體發(fā)展戰(zhàn)略,“綠色、健康、科技、智能、文化的高附加值產(chǎn)品和高品質(zhì)服務(wù)”,被金融街視為提升公司產(chǎn)品競爭力和市場競爭力的重要籌碼。顯然,在這條專注于商務(wù)地產(chǎn)的差異化競爭道路上,憑借產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新,金融街正穩(wěn)步向前。
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