前些年金融體制改革進(jìn)展緩慢，常見的是為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)而出臺各種直接的管制措施。近來這種情形有所改觀，尤其是利率市場化改革的步伐加快。
7月5日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》要求：“穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化改革，更大程度發(fā)揮市場在資金配置中的基礎(chǔ)性作用?！边^去我們常見的情況是，在原則性的指導(dǎo)意見后，政策細(xì)節(jié)不能馬上出臺，往往在試點(diǎn)過程中，改革機(jī)遇被消耗掉?？蛇@次不同，僅僅兩周后的7月19日，央行宣布，從20日開始全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消之前設(shè)定的金融機(jī)構(gòu)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率0.7倍這一下限，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率水平。
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。理論上，任何影響到市場中資金總量和配置方式的改革，都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。因為，不論作為供應(yīng)方的開發(fā)商，還是作為需求方的購房者，都需要銀行資金的支持。銀行資金利率空間的放開，如果能帶給房地產(chǎn)市場供求雙方更低成本的資金，無疑會對房地產(chǎn)市場起到刺激作用。而此次貸款利率放開選在一個微妙的時間節(jié)點(diǎn)，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場影響有限。
此前因貸款利率下限而受損的，是那些銀行愿意以更低利率提供貸款的優(yōu)質(zhì)企業(yè)或項目。由于下限的存在，銀行只能以下限利率為其提供資金。如今取消貸款利率下限，這些企業(yè)或項目就有了更大的利率談判空間。而對此前就以7折之上利率獲得貸款的企業(yè)，利率下限的取消對其并無影響。
初步分析就會發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的政策環(huán)境與資金形勢下，房地產(chǎn)的供求雙方，即開發(fā)商與購房者，都不在此次改革能惠及的范圍內(nèi)。
先說開發(fā)商。銀行過去這些年一直執(zhí)行宏觀調(diào)控的政策要求，對開發(fā)商實(shí)行非常嚴(yán)格的貸款管理，表現(xiàn)形式為貸款額度相對有限，以及貸款利率水平相對較高?？傮w而言，開發(fā)商若能以基準(zhǔn)利率獲得銀行貸款，已屬非常幸運(yùn)的事，更多的房企還要接受在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)一定幅度的貸款。當(dāng)然，銀行也對個別被認(rèn)定為相對優(yōu)質(zhì)客戶的房企給予利率優(yōu)惠，不過折扣并不太大，多在9折左右，基本沒有接近原來規(guī)定的7折下限的?，F(xiàn)在，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率水平，意味著銀行有更大的貸款利率下調(diào)空間，但銀行并不會為在談判中不占優(yōu)勢的房企下調(diào)貸款利率。所以，新政策對大多數(shù)房企實(shí)際上并無影響。
再說購房者。央行此次改革規(guī)定中，雖然強(qiáng)調(diào)放開貸款利率管制，但留了一個例外，就是個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整，理由是“為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。其實(shí)，即使沒有這項規(guī)定，允許放開個人住房貸款的利率下限，也不會實(shí)質(zhì)降低個人住房貸款利率水平。
過去這些年來，我國個人住房貸款利率只在2008年底之后一段短暫時間里執(zhí)行過7折優(yōu)惠，主要是為抵消金融危機(jī)影響，國家出臺此項政策刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，該利率水平很快上調(diào)，第二套房貸的利率已提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍，第一套房貸也多在8.5折和9折的水平。尤其受近期“錢荒”影響，各地個人住房貸款利率都呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，而且房貸審批周期被人為拖長?？梢哉f，銀行并無足量資金要貸出，即使取消個人住房貸款利率下限，也不會對購房者降低貸款利率。
從以上分析看，此項改革實(shí)施后，銀行是否愿意給房地產(chǎn)市場供求雙方以更優(yōu)惠的貸款利率，還要看銀行在相關(guān)博弈中是否占主動地位。在當(dāng)前形勢下，不管是按照房地產(chǎn)調(diào)控政策的要求，還是出于資金總量偏緊的現(xiàn)實(shí)考慮，銀行在對房企和購房者的貸款關(guān)系中都是主動者，無需自動降低利率來吸引資金需求方。所以，取消貸款利率下限，短期內(nèi)不會影響房地產(chǎn)市場供求雙方的貸款利率水平，也對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不會有太多直接影響。
不過，以上論述的是直接影響，還可能有更復(fù)雜的情形出現(xiàn)。比如，是否會出現(xiàn)整體上資金過量，貸款從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的可能？或是否會出現(xiàn)某項新政策，規(guī)定銀行必須以更低利率供應(yīng)資金給房地產(chǎn)市場？
整體資金過量的情況，未來很長時間應(yīng)該都不會出現(xiàn)。其一，當(dāng)前外貿(mào)形勢急降，出口趨緩，外匯占款減少，6月份金融機(jī)構(gòu)外匯占款余額為273887.46億元，比5月份減少了412.05億元，資金呈凈流出態(tài)勢，貨幣市場緊張壓力更大，由外匯占款導(dǎo)致的銀行資金過量情況不會出現(xiàn)。其二，本屆政府?dāng)?shù)次進(jìn)行相關(guān)表態(tài)，不會出臺大型經(jīng)濟(jì)刺激項目，不會再通過建立大項目，由銀行配套大量建設(shè)資金，來刺激經(jīng)濟(jì)增長。這樣，以大型項目投資方式引發(fā)大量貨幣以信貸方式新增的現(xiàn)象也不會出現(xiàn)?？梢哉f，在很長一段時間內(nèi)，市場資金偏緊可能是常態(tài)。由于政府強(qiáng)調(diào)刺激政策空間不大，也使得從政策面降低利率，進(jìn)而刺激房地產(chǎn)市場來救經(jīng)濟(jì)的可能性變小。
取消貸款利率管制不會直接影響房地產(chǎn)供求雙方獲得的資金量和承擔(dān)的成本，但是，還要考慮一些間接影響。那些能在此次改革中獲益的企業(yè)，也就是可以拿到比之前7折更低貸款利率的企業(yè)，比如被銀行視為非常優(yōu)質(zhì)客戶的央企和地方融資平臺等，可以利用各種方式，將其獲得的廉價貸款輸入到房地產(chǎn)行業(yè)中，隱蔽地改變房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用成本，或演變?yōu)楦嗟馁徺I需求。這種方式在過去幾年房企貸款受限時就屢屢發(fā)生著作用。據(jù)媒體近日不完全統(tǒng)計，10年來關(guān)于房地產(chǎn)已出臺43項調(diào)控政策，卻沒有壓住房價，之所以出現(xiàn)這種局面，上述輸送資金方式實(shí)為重要原因之一。如果不能有效控制住這種資金流向，倒是可能刺激房價繼續(xù)上漲。
此前，央行對利率的管制只有兩個部分，一是貸款利率的下限管制，二是存款利率的上限管制。利率市場化改革的最終目標(biāo)是這兩種管制都放開，此次邁出的第一步，是難度比較小的改革，更抓住了當(dāng)前對市場沖擊較小的有利時機(jī)。真正具有重大改革意義的是，放開存款利率上限管制，使利率徹底市場化。而存款利率上限放開，會引發(fā)銀行間激烈的競爭與差異化經(jīng)營，它會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更重大的影響。
?。ㄗ髡呦嫡憬髮W(xué)公共政策研究院研究員）
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