房價不可能下跌的理由
中國樓市持續(xù)調(diào)控,去年中國房價出現(xiàn)下跌。但今年開年后,中國各地樓市現(xiàn)小陽春,而在近期“錢荒”過后,有輿論表示中國房價會出現(xiàn)下降,那么中國房價究竟會上漲還是下跌呢?
一、城市化進程拉動房價上揚
中國的城市水平只有百分之四十多此,而發(fā)達國家的平均水平是70%以上,中國離這個水平還有很大的差距,這就意味著還有大量的農(nóng)民要進城,這些進城的農(nóng)民需要住房,住房需求空間非常龐大。
中國正處于經(jīng)濟調(diào)整增長中,城市化進程正在加速,城市化進程的加速,必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道,中國是個農(nóng)業(yè)大國,農(nóng)村人口占了大多數(shù),光進城的農(nóng)民,就是住房消費中一個非常誘人的數(shù)字,除非城市化進程停滯,農(nóng)民才不會進城。
二、中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期
君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進,今天的一個城市,幾年前的城區(qū)范圍還很小,三五年后,城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴大。拿廣州(樓盤)來說,幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里,今天已經(jīng)擴大到3800多平方公里,城市的快速擴張,必然導致大拆大建,擴張后,需要大量的居住、工作人口相匹配。
此外,大拆大建還導致大量的拆遷性需求,并且都是小房換大房,普通房換高檔房。不可能城市擴張后,卻無人進駐,而成為一座空城,事實證明,城市擴張到哪里,人口就填滿哪里。
三、經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)
支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動搖大城市在幾年前,都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的,當下大城市的經(jīng)濟發(fā)展走上正軌,房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯,但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產(chǎn)仍然是當之無愧的支柱產(chǎn)業(yè),這就是為什么中央進行調(diào)控,地方政府卻不配合的根源所在。
對于二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產(chǎn)業(yè)薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā),是城市方向的引領者,房地產(chǎn)開發(fā)到哪里,城市就延伸到哪里。
房地產(chǎn)的帶動作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展,比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關,實際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞,開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場,無不在推動其發(fā)展的車輪。離開了房地產(chǎn),各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
四、房地產(chǎn)成了地方財政的主要收入來源
房地產(chǎn)成了地方政府財政收入的主要來源,這已經(jīng)是一個不爭的事實,我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的拉動,單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應,就是地方財政的支撐點,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就會囊中羞澀,減少了財政收入,就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。
所以,無論中央怎么調(diào)控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產(chǎn),便在暗中支持,這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個重要因素。比如國家規(guī)定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等,除了一線城市基本做到外,象二、三、四線城市,基本沒有實行,政府睜只眼閉只眼,實際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。
五、奢侈消費風起云涌,助長房價飚升
前些時間,盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費,“哥什么都沒有,就是有錢”,這與剛改革開放那陳,靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。
中國剛富起來,由于長期以來的貧窮落后,加上文化底子薄,一旦手里有了幾全錢,就“小農(nóng)意識”高漲,擺闊比富,此為其一;其二,由于不少國人手里有錢了,生活好了,生活方式便發(fā)生了質(zhì)變,由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生,當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一,所以許多人開始換房,面積越換越大,檔次越換越高。
中國的奢侈消費令世界瞠目結舌,并且有風起云涌之勢,這些富人買房,出手大方,一看到心儀的房子,就買下,而且多是一次性付款。因為他們有的是錢。
六、注意,是控制房價過快上漲,不是打壓
專家都會被問到一個同樣的問題:未來的房地產(chǎn)到底會是什么樣的?將走向何方,國家為什么老和房地產(chǎn)過不去?問這些問題的人,有一點他們完全沒有弄明白,那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)?調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么?許多開發(fā)商總認為國家在打壓房地產(chǎn),為此,一旦有了調(diào)控政策,便坐臥不安,感到迷茫。
國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)呢?因為房地產(chǎn)發(fā)展過快,長期占用“超車道”行駛,嚴重影響其他車輛通行;因為房價上漲太快,幾乎是翻著跟斗上漲的,不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確,只不過大家沒有解讀明白。
注意,中央調(diào)控房地產(chǎn),是控制房價過快上漲,是“控制過快”,控制暴利,真正意圖是不要讓房價漲得太快了,但可以合理上漲,是將房價控制在一起合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產(chǎn),中央政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響和拉動作用,是非常清楚的,不可能打壓房地產(chǎn)。從這個意義上來說,房地產(chǎn)仍然會一路凱歌,在五年內(nèi)指望房價下降,無異于癡人說夢。當然,房價的波動是有的,短期下調(diào)后很快又會上升,主線上上升的。
七、通脹預期加大,帶動房價上揚
CPI在不斷上升,農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高,從經(jīng)濟學角度來看,食品價格指數(shù)將直接反射到房價上??纯从蛢r這幾年攀升有多快,像滾雪球似膨脹。物價指數(shù)的走高,必然帶動房價上揚,連白菜蘿卜的價格都在上漲,房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲,而獨讓房價下跌吧?要控制房價,就必須先穩(wěn)定CPI,否則控制房價只是一廂情愿罷了。
八、地價猛漲,催高房價
大家只看到房價在飛漲,實際上地價比房價漲得更快,有報道說,十年前買下的地,至今未開發(fā),光地價就翻了幾百倍,比做開發(fā)還賺錢,又省事。地價是一年比一年高,象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半,地價上漲,房價肯定上漲。
政府采用拍賣方式出讓土地,也只會加速提升地價,人為把地價炒高,除非國家改變土地出讓、流轉形式,否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現(xiàn)的土地樓面價高過房價就充分說明了問題,面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā),因為央企有政府背景,不缺錢,導致地王頻現(xiàn),這一切都成了房價上漲的背后推手。
九、建材價格攀升,成了房價的幕后推手
除土地價格暴漲外,房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升,鋼材、水泥等建材價格的上漲,成了房價上漲的一個隱形幕后推手,成本增加,房屋售價無疑是會跟著增加的,并且房價的增加比成本增加的系數(shù)高很多。
可能有人會說,建材成本的增加,在整個成本構成中所占比例不大,并且建材價格的上升,對房價的上海(樓盤)影響非常有限。誠然,建材成本的增加,在房價上漲中所形成的推動力是有限的,理由十分簡單,因為到今天為止,房地產(chǎn)仍是暴利,是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯,利潤略高于其他行業(yè)一點點,都足以形成巨大的利潤漩渦。
全國某著名樓盤,在北京開發(fā)的項目,包括所有成本,每平方米大約為5000元,老板初始計劃開盤9000元/平方米,過度到12000元/平方米。大家可能無法想象,事態(tài)的發(fā)展也遠超出老板的期望值,后來該樓盤售價攀上3萬元/平方米,現(xiàn)在到了5萬元/平方米,試問這種暴利有誰能敵?
盡管建材成本對房價的推動不大,但不等于沒有推動,成本增加,開發(fā)商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉嫁到房價中去,此外,建材成本上升,至少也給了開發(fā)商一個漲價的合理借口。
十、房子是保值增值的最佳投資
房子已不再僅僅是居住的,同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下,房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今,可以說其價格行情一路高湊凱歌,只見升值,從未出現(xiàn)貶值的情況,即使有價格下措的時段,那也僅是短暫的,是市場的自然震蕩,并不是房子本身的貶值造成的?! ?
許多發(fā)達國家的國民,財務性收入普遍高于中國許多倍,財產(chǎn)性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經(jīng)買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再,再而三地不斷買房的原動力,在中國,擁有5—10套房子的人并不少,而擁有2—3套房的人則比比皆是。
房子超強的增值能力,像興奮劑一樣,令國人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團,也正是看上了房子的超強增值能力,并且大都從中獲得了巨額利潤。
十一、“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價上漲
受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響,國人總認為“有房才有家”,沒有房就形同漂泊,像無根浮萍。這一思想根深蒂固,一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響,國人在成年后,都為房而奮斗,所以產(chǎn)生了大批的房奴。
每個人成年工作幾年后,就想著要買房,千方百計賺錢,省錢,目的就是要買一套屬于自己的房子??梢韵胂?,每個成年人都想買房,一些未婚女性也想買房,男人雙方在結婚前都買了房,結婚后就擁有兩套房了,當然這為數(shù)不多,按照這一現(xiàn)象,中國的房價沒有不上漲的理由,因為剛性需求大。
十二、女人是房價上漲的幫兇
百姓都在罵房價太高,許多女人都參與到這個“罵戰(zhàn)”中來了,殊不知,女人自己就成了房價猛漲的幫兇。中國女人有著強烈的依賴心理,出嫁總是抱著一種“我把自己托付給你”的心態(tài),自己把自己變成男人的附庸。更要命的是,女人們大都嫌貧愛富,要嫁就嫁個有房的人,如果聽說對方?jīng)]有房子,就會發(fā)出威脅:等你買了房再說,沒買房別談婚論嫁。
這還算好點的,碰上犟的,連房也沒有?分手,掉送就走人。中國男人受女性的這種“壓迫”,就拚命去賺錢買房,目的很單純,就是為了要娶個媳婦成個家生兒育女。許多人就這樣稀里糊涂的成了房奴,等到結婚后,女人與男人一起“房奴”,共同拚死拚活掙錢還貸。
女人的這種思想,無疑成了推高房價的幫兇,如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結婚,那么,會有許多人不會加入到置業(yè)大軍中去,至少會延緩。每個人戀愛結婚都要買房,中國有三四億家庭,就需要三四億套房,這還不算擁有多套房的和中途換房的,女人們無形中拉大了剛性需求。有大量需求,房子沒有不漲價的理。
十三、媒體捕風捉影、大肆宣楊,攪混一池清水
房價上漲過快,媒體負有不可推卸的責任。且不說國家稍有動向,就借題發(fā)揮,大肆炒作,唯恐天下人不知。當然,報道政府政策舉措是沒錯的,但媒體往往不是報道那么簡單,而以大篇幅、大版面進行連篇累牘式的宣染,還請來各路專家解讀,本來是一項很平常的政策,經(jīng)媒體這么一折騰,便弄得滿城風雨,人人噓唏不已。
媒體喜歡把目光投身那些有點名氣、喜歡自我炒作的行業(yè)人士,比如任志強、潘石屹之類,只要他們稍一張嘴,媒體就一窩蜂路著上,不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個有點名氣或者實力較強的房企降價或者漲價了,這原本就是很平常的一件事情,是市場營銷手法,壓根就不值一提,可是媒體卻當成新聞焦點,洋洋萬言進行討論點評,硬是用高射炮打蚊子,弄得全國上下炮聲隆隆。
媒體具有輿論導向的作用,能夠直接影響公眾,媒體如此炮制,天下太平就成天下大亂了。媒體成了房價上漲的吹鼓手。
十四、政府的不作為,變相助漲房價
面對房價直線上升的局面,面對百姓對房價過高的抱怨,政府只得出面實施調(diào)控,然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”,行事方式是,等出了問題才去補救,而沒有在事前拿出一整套管理規(guī)范方案,總是在窮于應付,當房價高了,就調(diào)控一下,房價相對穩(wěn)定了,就置之度外,這種行事管控方式,只會推房價,因為政府不是制訂了一整套系統(tǒng)方案,而是臨時加以調(diào)控,每次一調(diào)控,就把房地產(chǎn)推向了風口浪尖,將房地產(chǎn)從幕后拉到臺前亮相,這能讓房價下降嗎?
因為政府隔三差五地調(diào)控一下,弄得全民都在關注房價、討論房價,這一關注、兩討論,房地產(chǎn)自然熱度不減,并且還會不斷升溫,熱起來了,價格沒有不漲的理。當人們天天都在喊聲“提高婦女地位”時,“婦女地位”就顯然沒有提高,而當人們不再喊時,婦女地位就已經(jīng)提高了。當一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關注某個人時,這個人想不出名都難,出名了,身價能不暴漲嗎?
政府的不作為主要體現(xiàn)在兩個方面:一是沒有拿出整套管理調(diào)控方案,而是應市式調(diào)控,是散打,是亂拳,如果被打中了,不是武功了不得,而是偶然命中,用民間的話說,是運氣。這樣的調(diào)控方式是絕對不可取的。而要拿出一套組合拳,認真分析,適時、有序地出手。
二是政府缺乏遠見,對房地產(chǎn)的未來走勢,沒有科學的預測,而只是想當然,以為出臺一兩個政策,房價就會穩(wěn)定住。要知道,宏觀經(jīng)濟是不以任何人和政府的意志為轉移的,而是市場本身在起作用。比如股市暴漲或者暴跌,政府想扭轉也無能為力。但是如果政府有遠見,對房地產(chǎn)的未來走向有個基本的判斷,自然就會形成科學有序的調(diào)控方案。事實上,政府每一次的調(diào)控,都成了為房價上漲“搖旗吶喊”,把房價推向一個又一個高點。
十五、經(jīng)濟高速發(fā)展,享受意識增加,導致房屋居住時限短而加大市場需求空間
根據(jù)有關部門調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)一套房子,通過在住了七至八年后便會換新房,這也就是說,一個人(家庭)在買了一套新房子后,七八年后,又成了業(yè)主,這其中還附開投資炒房不說。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象,是因為經(jīng)濟快速發(fā)展,百姓的享受意識得到加強,住了七八年后,新房就成舊房了,人們便再次換新房。
加上城市以攤大餅的方式快速擴張,即使你不換,可能也會在城市發(fā)展中被新規(guī)劃拆遷?,F(xiàn)代社會,指望一套房住幾十年,是很不現(xiàn)實的。這從某個側面,加大了剛性需求。
十六、腐敗性需求拉高房價
所謂腐敗性需求,就是那下政界官員、公務員因腐敗而收入豐厚,在三四線城市,許多居民幾乎都買不起房,附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板,三四線城市的白領收入有限,僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房。
據(jù)了解,在三四線城市,大部分都是公務員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房,這些人為什么買得起房?光靠工資收入,也同樣買不起,但他們卻成了買房的主力,從表面判斷,只能說是腐敗致富,一些人通過腐敗積累了不少財富,這些人不但買一套,而且買兩套三套甚至更多,這種腐敗性需求,無疑帶動了房價的上揚,他們?yōu)楦叻績r做出了較為明顯的貢獻,要真正降房價,打擊腐敗性需求,可以說是一條行之有效的措施。
十七、開發(fā)商不可能降價
房價只會走高不會下跌其實道理非常淺顯,如果開發(fā)商降價,就更沒人會買,因為買家看到開發(fā)商降價,心里就想打起算盤,終于降了,這一降可能就會降很多,并且會持續(xù)一段時間,甚至有可能起不來。買房也和買股一樣,是買漲不買落的。
今天開發(fā)商降價了,買家不會買,會等明天再降,明天還不會買,賒等后天再降,如此,買家永遠找不到一個合適的入市點。會一直觀望,因為在降價時買,他們總擔心今天買了,若明天繼續(xù)降了,就吃虧了。
開發(fā)商是做經(jīng)營的,對這種道理是了如指掌的,知道降價換不來銷量,就只有死扛,再說了,開發(fā)商普遍對房地產(chǎn)的前景十分看好,是不可能降價的。除了極少數(shù)資金十分困難的開發(fā)商,不排隊降價套現(xiàn)的可能,但即使有部分開發(fā)商降價,也不可能引發(fā)降價潮。所以,指望房價下跌,無異于癡人說夢。
十八、有房百姓支持房價上漲
雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡媒體上,叫得最響的聲音,是想買房置業(yè)的一部分百姓,整天在高喊房價太高,以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”,從而影響到了政府,所以政府就出來進行行政干預。
但是,另一個群體也是不容忽視的,盡管聲音叫得不響亮,但所起的作用卻不小,這個群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌,反而盼著房價上漲,因為如果房價下跌,那他們的房子就貶值了,而房價上漲,他們的房子就升值。
而有房一族顯然比無房一族更具實力,無論是在經(jīng)濟上,還是在社會地位上,都高于無房一族,并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權,至少民間的有錢一族以及公務員和在政府機關工作的非公務員群體,基本都有自己的住房,而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會利用自己的“能力”來阻止房價下跌。
十九、媒體支持
房價上漲房地產(chǎn)稍有動靜,媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪,只要哪家樓盤開始降價促銷了,媒體就立即進行大篇幅炒作,本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段,可媒體就愛“鬧事”,添油加醋地一炒作,沒有問題也成了問題,不是新聞也給強行弄成了新聞。如果國家出臺了關于房地產(chǎn)的一些政策,那媒體簡直就像上戰(zhàn)場一樣全力以赴,調(diào)動大師人馬、騰出大量篇幅,為房地產(chǎn)讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏?! ?
別看媒體如此這般神經(jīng)質(zhì)似的瘋狂,這完全是為了一時的快感需要,是為了第一時間抓新聞,出猛料。實際上,最不希望房價下降的是媒體,甚至媒體比開發(fā)商還擔心房價下降,為什么呢?
這里先看一個數(shù)據(jù):廣州日報每年的廣告總收入約在18億左右,其中70%是房地產(chǎn)廣告。南方都市報相差也不大,全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的收入,也普遍好于其他行業(yè)的網(wǎng)站收入。
我們可以試想一下,如果房地產(chǎn)不行了,這些媒體的收入不僅僅是腰斬,而幾乎去了三分之二,那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說,媒體最不想看到房價下跌,房地產(chǎn)不行了,開發(fā)商日子固然不好過,但開發(fā)商可以轉移投資方向,選投其他行業(yè),而媒體還是媒體,不可能關門轉投其他行業(yè)。房價下降,媒體會比開發(fā)商更緊張。
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